近日,公募REITs市場(chǎng)出現(xiàn)多個(gè)新面孔。不僅有新產(chǎn)品陸續(xù)上架,還出現(xiàn)了新的基金公司以及新地域的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。值得注意的是,今年以來(lái)REITs產(chǎn)品上新速度有所加快,發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和份額均創(chuàng)歷史新高。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面,REITs產(chǎn)品的一大核心意義在于能夠促進(jìn)底層資產(chǎn)的原權(quán)屬公司“輕資產(chǎn)化”,降低企業(yè)債務(wù)融資杠桿率,激勵(lì)底層資產(chǎn)原經(jīng)營(yíng)管理班子的積極性。在投資層面,REITs產(chǎn)品上新節(jié)奏加快,也能夠?yàn)橥顿Y者提供更為多樣化的工具選擇。
新產(chǎn)品密集出現(xiàn)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至9月12日,僅當(dāng)月就有博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等新面孔涌現(xiàn)。
博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT均已宣告成立。前者合計(jì)募資11.99億元,有效認(rèn)購(gòu)總戶數(shù)1483戶;后者合計(jì)募資超33億元,有效認(rèn)購(gòu)總戶數(shù)2874戶。
9月12日,博時(shí)津開產(chǎn)園REIT發(fā)布公告稱,將于9月19日上市交易。截至9月10日,基金上市交易份額約為1.43億份。
華泰寶灣物流REIT于9月9日晚間宣告公眾投資者募集提前結(jié)束,9月10日起不再接受認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)。與博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT發(fā)行期的火熱場(chǎng)景類似的是,該基金僅用1天時(shí)間完成公眾投資者募集。
9月9日發(fā)布詢價(jià)公告的招商蛇口租賃住房REIT,則是招商基金旗下發(fā)行的首只REITs產(chǎn)品。該基金的問世也意味著公募REITs領(lǐng)域又迎來(lái)新玩家。相關(guān)公告顯示,其詢價(jià)區(qū)間為2.485元/份至2.871元/份,詢價(jià)日為9月12日,首發(fā)基金總份額為5億份。這一基金的底層資產(chǎn)包括可租賃住房927套以及配套商業(yè)。
平安基金申報(bào)的平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT于9月9日獲證監(jiān)會(huì)接收材料,于9月11日獲受理通知。這也是繼平安廣州廣河REIT成立三年多以來(lái),平安基金申報(bào)的第二只REITs產(chǎn)品。
底層資產(chǎn)多樣化
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至發(fā)稿時(shí),今年以來(lái)全市場(chǎng)新成立REITs產(chǎn)品15只,合并發(fā)行規(guī)模超過350億元,合計(jì)發(fā)行份額超過90億份。對(duì)比往年,無(wú)論是新發(fā)產(chǎn)品數(shù)量,還是合計(jì)發(fā)行份額,均創(chuàng)下歷史最高水平。
除了新發(fā)節(jié)奏的加快外,REITs基金的底層資產(chǎn)也呈現(xiàn)出多樣化趨勢(shì)。今年以來(lái),多個(gè)以商超等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)的首創(chuàng)性產(chǎn)品問世,進(jìn)一步擴(kuò)大了基礎(chǔ)設(shè)施的涵蓋類別。一些公募基金公司的REITs產(chǎn)品也不再局限于自身所在地域的底層資產(chǎn),而開始跨地域運(yùn)作。
目前,全市場(chǎng)已成立REITs產(chǎn)品45只,底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流園、商超、保障房、高速公路、新能源等多個(gè)資產(chǎn)類別,覆蓋北京、深圳、河北、湖北、安徽、山東等地。
部分業(yè)內(nèi)人士介紹,根據(jù)今年7月份發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》,REITs基金底層資產(chǎn)可以涉足12個(gè)大類領(lǐng)域。如交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)等。相較于以往,大類領(lǐng)域新增了養(yǎng)老設(shè)施。
促進(jìn)“輕資產(chǎn)化”
一位業(yè)內(nèi)人士介紹,在促進(jìn)底層資產(chǎn)的原權(quán)屬公司“輕資產(chǎn)化”,以及激勵(lì)底層資產(chǎn)原經(jīng)營(yíng)管理班子積極性方面,REITs產(chǎn)品具有其獨(dú)特價(jià)值。REITs產(chǎn)品通過公開募資獲得底層資產(chǎn)全部所有權(quán),原權(quán)屬方可以通過成為第一大份額持有人參與資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng),而不再需要100%持有,這可以減輕一些重資產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部總經(jīng)理王弈哲此前在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示,相較于以債務(wù)融資為主的方式而言,REITs產(chǎn)品作為新型權(quán)益型融資工具,能夠有助于降低企業(yè)債務(wù)融資杠桿率。而且,REITs也可以被當(dāng)作是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的主要退出渠道之一。部分投資者在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)初期進(jìn)入,將資產(chǎn)培育成符合REITs相關(guān)要求的資產(chǎn),然后通過REITs形式退出。這在合適條件下可以形成投融資良性循環(huán)。
(張韻)