澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

“房屋養(yǎng)老金制度”近期被再次提及，隨之而來的還有對“房屋養(yǎng)老金制度”的各種聲音。房屋養(yǎng)老金制度是什么？房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？房屋養(yǎng)老金老百姓要直接出錢嗎？對于大家關(guān)注的問題澎湃新聞進(jìn)行了采訪梳理。

房屋養(yǎng)老金制度是什么？

8月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制。

其中，房屋養(yǎng)老金制度備受關(guān)注。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金是沖著“老破小”來收的，并發(fā)布“老破小趕快賣”等言論。

從公開信息來看，目前，國內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒有統(tǒng)一的定義。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛發(fā)文表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個(gè)過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。目前制度設(shè)計(jì)中涉及的房屋養(yǎng)老金，僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、以區(qū)分建筑物形式存在的住房。

尹飛在接受澎湃新聞采訪中表示，房屋養(yǎng)老金制度并非針對“老破小”。通俗理解，房屋養(yǎng)老金包括個(gè)人賬戶和公共賬戶。其中，個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金；建立公共賬戶是目前這項(xiàng)制度要解決的重點(diǎn)。

尹飛表示，舉例而言，小區(qū)電梯等共有部分壞了就使用個(gè)人賬戶即住宅專項(xiàng)維修資金；但如地震之后需要對相關(guān)區(qū)域里的房屋進(jìn)行檢測，或者某樓盤出現(xiàn)涉及人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。

“從出發(fā)點(diǎn)來說，房屋養(yǎng)老金的核心是通過設(shè)立公共賬戶，使用公共資金來解決涉及公共安全的問題?！币w說。

老百姓要不要直接掏錢？

房屋養(yǎng)老金消息一出，市場上出現(xiàn)“本來買房想養(yǎng)老的，結(jié)果發(fā)現(xiàn)最后還得為房子養(yǎng)老”這樣的調(diào)侃，設(shè)立房屋養(yǎng)老金老百姓是不是又要掏錢了？

尹飛表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。 因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

房屋養(yǎng)老金需要個(gè)人承擔(dān)的，也就是個(gè)人賬戶部分，實(shí)際上就是現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，這部分款項(xiàng)，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)；按照目前的制度設(shè)計(jì)，在購買商品房或者房改房時(shí)業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。 其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。此次房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點(diǎn)是公共賬戶。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長、研究員嚴(yán)榮的觀點(diǎn)也表明，當(dāng)前研究建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶，并不需要老百姓直接出錢。

那么，公共資金錢從哪里來？上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮、郝艷婷、郭戈發(fā)布的《我國房屋養(yǎng)老金制度：背景與框架》顯示，公共賬戶資金是以保障社會(huì)公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個(gè)人賬戶資金適用范圍以外部分影響公共安全的維修，具有社會(huì)共濟(jì)作用。由財(cái)政資金出資，以國有土地出讓收入、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金（老舊小區(qū)更新改造資金）、地方財(cái)政補(bǔ)助資金為主，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收為輔。其中，土地出讓收入作為房屋養(yǎng)老金主要資金來源有兩個(gè)路徑考慮：一是直接在現(xiàn)有的土地出讓凈收益中增加房屋養(yǎng)老金資金支出科目。二是在大的支出科目中規(guī)定計(jì)提不少于2%的房屋養(yǎng)老資金。同時(shí)，老舊小區(qū)改造資金補(bǔ)充到公共賬戶，既能兼顧按需立項(xiàng)，同時(shí)也有利于更新成果的后期維護(hù)。

房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅？

市場上還有聲音稱，“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅來了”，“建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度是換個(gè)說法的房產(chǎn)稅”，“無免征額、見房就收”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，房屋養(yǎng)老金不是房產(chǎn)稅，目前一些“房屋養(yǎng)老金是變相的房產(chǎn)稅”的說法是誤導(dǎo)的，也是錯(cuò)誤的，更是不負(fù)責(zé)任的。 房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶組成。其中個(gè)人的賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修基金已經(jīng)建立起來，而公共賬戶是后續(xù)會(huì)加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個(gè)人出資。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受澎湃新聞采訪時(shí)也表示，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有房屋不動(dòng)產(chǎn)而需要上繳國家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶。二者性質(zhì)上有本質(zhì)不同。房產(chǎn)稅是國家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)內(nèi)的綠化和公共區(qū)域關(guān)系不大。而房屋養(yǎng)老金則是為了確保居民住房保持良好狀態(tài)，能夠抵御時(shí)間的侵蝕而設(shè)立的一項(xiàng)制度。

為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度？

根據(jù)住建部的說法，上海等22個(gè)城市目前正開展試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金等制度。那么，已經(jīng)有了專項(xiàng)維修基金，為什么還要房屋養(yǎng)老金？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金，由于我國住宅專項(xiàng)維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升。

王業(yè)強(qiáng)提到，現(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金，主要是針對房屋共有部分、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造。受我國過去快速城鎮(zhèn)化的影響，大量外來人口涌入城市，導(dǎo)致高層和超高層建筑成為主要居住形式，這些建筑經(jīng)過一定年限后會(huì)面臨各種老化問題。如房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、設(shè)施設(shè)備銹蝕老化、屋面滲漏、外墻脫落等，如果不及時(shí)進(jìn)行維護(hù)和修繕，這些建筑可能逐漸變成危房，威脅居民安全?，F(xiàn)行的住宅專項(xiàng)維修資金是由業(yè)主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修資金不能滿足房屋“應(yīng)修盡修”問題，而且這些改造多集中于基礎(chǔ)設(shè)施的更新，對房屋本體的維修和養(yǎng)護(hù)關(guān)注不足，也難以解決存量時(shí)代大規(guī)模的城市更新和老舊小區(qū)改造問題，尤其是現(xiàn)階段老舊小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化維修的需求。探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解決老舊小區(qū)改造資金問題，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，進(jìn)一步推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

其實(shí)，“房屋養(yǎng)老金”并非新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項(xiàng)整治，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年以來，建立房屋養(yǎng)老金制度也被多次提及，去年兩會(huì)上部分人大代表、政協(xié)委員也建議建立房屋養(yǎng)老金制度，破解老房維修難題，引起社會(huì)各界熱議。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長柴強(qiáng)在《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項(xiàng)維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。單個(gè)住宅小區(qū)，歸集資金規(guī)模一般僅為600萬元-900萬元甚至更低。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F(xiàn)有的住宅專項(xiàng)維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。通過建立房屋養(yǎng)老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責(zé)。