本報記者 田鵬

近日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱《通知》），部署推進基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行工作，《通知》自2024年8月1日起實施。

“基礎設施REITs的常態(tài)化發(fā)行指的是將基礎設施REITs的發(fā)行過程制度化、規(guī)范化?！北本┐髮W光華管理學院副院長張崢表示，全面推動常態(tài)化發(fā)行的核心目的是通過REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展，更好發(fā)揮REITs市場功能，以服務國家重大戰(zhàn)略和推動經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。

試點成果顯著

2020年4月份，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，啟動基礎設施REITs試點工作以來，我國基礎設施REITs市場建設取得了顯著成果，產(chǎn)品功能也在實踐中不斷完善，為推動基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行創(chuàng)造了良好條件。

具體來看，在市場體系方面，伴隨著公募REITs市場建設有序推進，我國也在積極推進持有型ABS（私募REITs）與Pre-REITs相關政策的制定以及項目的儲備與立項，目前已逐漸形成公募、私募與Pre-REITs三位一體的政策體系、發(fā)行體系與投資體系。

在發(fā)行端，以公募REITs市場為例，“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動發(fā)展格局已然成型。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，我國已有40只基礎設施公募REITs完成首發(fā)募資。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，除了4只已順利完成擴募外，至少還有8只正在籌劃、申請擴募或接受審核之中。

在公募REITs發(fā)行市場中，市場參與主體也正持續(xù)向多元化拓展。一方面，涵蓋資產(chǎn)類型已由最初的收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴容至水利設施、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源發(fā)電等領域；另一方面，隨著7月23日全國首單民營企業(yè)風電公募REITs——中信建投明陽智能新能源封閉式基礎設施證券投資基金在上海證券交易所上市，發(fā)行主體也正式擴容至民營企業(yè)領域。

在投資端，以公募REITs市場為例，我國基礎設施公募REITs二級市場也從初期的高溢價發(fā)行、非理性上漲歷經(jīng)震蕩下行，再到年內(nèi)企穩(wěn)回升，基本走過了一個完整市場周期。據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月28日，已上市的40只基礎設施公募REITs中，30只年內(nèi)取得正收益。

在產(chǎn)品功能發(fā)揮上，光大理財股權部相關負責人表示，基礎設施REITs產(chǎn)品可以有效盤活存量資產(chǎn)，為新項目建設提供增量資金，為不動產(chǎn)投資提供退出渠道，進一步促進投資良性循環(huán)，同時降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。

從發(fā)展前景來看，我國基礎設施REITs保持良好發(fā)展態(tài)勢。戴德梁行發(fā)布的《亞洲REITs市場研究報告》顯示，預計到2025年底，根據(jù)產(chǎn)品數(shù)量排名，中國有望在2025年成為亞洲最大的公募REITs市場。

完善頂層設計

《通知》完善了REITs發(fā)行的頂層設計，簡化了監(jiān)管流程，拓寬了資產(chǎn)準入范圍，優(yōu)化了項目運營收益要求等。

具體來看，基于試點階段的項目申報經(jīng)驗，為響應國家政策和市場需求，《通知》進一步拓寬了準入資產(chǎn)的行業(yè)及區(qū)域范圍，將底層資產(chǎn)行業(yè)擴容至十二大類，新增了養(yǎng)老設施、市場化租賃住房、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)類型，放寬了旅游景區(qū)范圍，納入了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費基礎設施、文旅基礎設施等行業(yè)項目配套或不可分割的酒店、底商等。

張崢表示，無論是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)還是未來產(chǎn)業(yè)，都需要相關基礎設施作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐，在這些領域中需要大量的基礎設施投資。

“相關項目的基本特性是，初期投資規(guī)模較大，回報期長，因此，基建領域的可持續(xù)投資運營需要規(guī)?；拈L期資金，需要適配的金融安排，尤其是需要提高權益資金的比重，而REITs正是權益融資的重要工具。”張崢說。

此外，《通知》在繼續(xù)嚴把投資管理合規(guī)性和土地使用合規(guī)性的基礎上，總結試點經(jīng)驗，強化了項目資產(chǎn)完整性，簡化了資產(chǎn)可轉(zhuǎn)讓性，放寬了某些行業(yè)可擴募資產(chǎn)規(guī)模要求，明確了PPP新機制對特許經(jīng)營項目合規(guī)要求，提升了回收資金用途的彈性空間。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，試點階段，對于公募REITs的凈回籠資金使用要求仍較為嚴格，資金使用渠道若能進一步放開，將顯著提升企業(yè)發(fā)行積極性。

而常態(tài)化發(fā)行階段不再對投資收益率做出統(tǒng)一要求，更多通過信息披露讓投資人自行決策。

《通知》明確，不再統(tǒng)一規(guī)定基礎設施REITs的現(xiàn)金流分派率或內(nèi)部收益率等指標，不為預期投資收益率背書，而要求發(fā)起人（原始權益人）、基金管理人全面分析各種因素對經(jīng)營收益的影響，謹慎披露未來收入預測假設條件。

在張崢看來，這一變化是全面推動常態(tài)化發(fā)行的重要舉措，將有助于進一步健全市場化定價機制，實現(xiàn)投融資雙方利益的高水平平衡，讓投融資雙方可持續(xù)創(chuàng)造價值。