從悲觀到謹(jǐn)慎樂觀;從無人問津到悄然抄底,再到四處調(diào)研……隨著行情深度調(diào)整及支持樓市政策陸續(xù)出臺,外資機(jī)構(gòu)近期又開始積極關(guān)注中國房地產(chǎn)行業(yè)。
近兩個月來,高盛、摩根士丹利、貝萊德等外資巨頭紛紛對中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)投“信任票”。多家外資機(jī)構(gòu)對上海證券報記者表示,當(dāng)前,中國房地產(chǎn)市場政策面和銷售數(shù)據(jù)積極因素不斷積累,此前的不利形勢發(fā)生了轉(zhuǎn)變。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年以來陸續(xù)有外資悄然買入房地產(chǎn)板塊及上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司。
房地產(chǎn)政策效果初現(xiàn)
前些年,高盛、摩根士丹利等一批外資機(jī)構(gòu),陸續(xù)發(fā)出謹(jǐn)慎看待中國房地產(chǎn)市場的報告,并下調(diào)了對房地產(chǎn)板塊的評級。近期,隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)改善及樓市政策出現(xiàn)的積極變化,外資機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)板塊的態(tài)度出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。
“這輪樓市調(diào)整的大部分過程可能已經(jīng)走完,預(yù)計今明兩年將是本輪房地產(chǎn)調(diào)整的關(guān)鍵期?!蹦Ω康だ袊紫?jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)表示,中國人民銀行設(shè)立保障性住房再貸款,既可以降低房地產(chǎn)行業(yè)庫存,改善開發(fā)商流動性問題,更好地推動實現(xiàn)保交樓工作,也有助于減少預(yù)防性儲蓄,從而刺激房地產(chǎn)消費。
瑞銀中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)投資研究部門主管林鎮(zhèn)鴻認(rèn)為,保障性住房再貸款預(yù)計將支持地方國企收購已建成但未出售的商品房,并將其改造為保障性住房?!爸袊康禺a(chǎn)行業(yè)確定了去庫存模式,這一方向非常重要。”林鎮(zhèn)鴻說。
貝萊德首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋宇也認(rèn)為,房地產(chǎn)政策支持力度不斷加碼,在一定程度上增加了投資者的信心,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。短期看,房貸利率下調(diào),降低了購房者的購房成本,能夠有效刺激居民的購房意愿,同時也能提升居民的消費能力;長期看,一系列房地產(chǎn)政策的出臺,釋放出來的積極信號,預(yù)示著宏觀層面將繼續(xù)維持寬松政策。
“4月底,我們判斷政府在處理房地產(chǎn)問題方面的思路有了非常大的調(diào)整。我們看到了房地產(chǎn)市場風(fēng)險出清的希望,進(jìn)而看到宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定乃至全面復(fù)蘇的希望?!币按遄C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺表示。
外資增持部分地產(chǎn)股
近期,房地產(chǎn)板塊放量大漲,行業(yè)板塊成交額連續(xù)創(chuàng)下階段新高。自4月24日以來至今,地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計漲超15%,整體放量上漲。與地產(chǎn)板塊大漲相應(yīng)的是,知名外資機(jī)構(gòu)增持了部分房企股票,并頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研名單中。
Choice數(shù)據(jù)顯示,2024年一季度,北向資金整體持有房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票同比減少4.39%,但同期有27家房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得北向資金的逆勢增持,如格力地產(chǎn)、新城控股、南京高科、保利發(fā)展、深深房A、大悅城、南山控股等。
資料顯示,今年一季度,新城控股獲北向資金加倉1358萬股,總持股數(shù)達(dá)到4926.28萬股,占總股本的比例達(dá)2.18%。同期,北向資金新進(jìn)為光明地產(chǎn)前十大流通股東,截至一季度末持有1417.43萬股,占總股本的比例達(dá)0.64%。
外資緣何加倉房企股?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這與市場對地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期發(fā)生變化有關(guān)。
“在政策支持下,金融、地產(chǎn)等中國資產(chǎn)的吸引力有望持續(xù)提升,尤其是盈利持續(xù)回暖使得估值溫和提升,流動性的增加吸引了部分外資流入A股?!币患彝赓Y投行策略分析師表示,“房地產(chǎn)板塊后續(xù)是否會受到更多‘大資金’的關(guān)注,令板塊從結(jié)構(gòu)性行情演變?yōu)橼厔菪孕星??這還需觀察6月新屋銷售及地產(chǎn)開工率回升的情況?!?/p>
在港股市場上,不少外資券商席位也對地產(chǎn)相關(guān)板塊進(jìn)行了增持。
截至5月22日,摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為1.09億股,占已發(fā)行的有投票權(quán)股份比例為4.92%。而在4月16日,摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為9836萬股。此外,4月中旬以來,花旗銀行對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量也有所回升。
評級方面,5月29日,巴克萊銀行維持貝殼評級為增持,最新目標(biāo)價為30美元/股。
機(jī)構(gòu)調(diào)研方面,4月14日,萬科A接受券商、保險、公募等多家頭部機(jī)構(gòu)調(diào)研,其中就有瑞銀證券、摩根士丹利國際等外資機(jī)構(gòu)參與。
一些家用電器、建筑建材企業(yè)等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司,近期也接待了外資機(jī)構(gòu)調(diào)研,如佛山照明、中材科技、塔牌集團(tuán)、瑞泰科技等。
關(guān)注房企基本面改善情況
“房地產(chǎn)市場的利好政策接連出臺,使得市場資金迅速關(guān)注到低迷已久的地產(chǎn)股票,特別是一些小市值股票更容易受到短期資金的追捧。今年初,外資就布局了A股和港股的部分地產(chǎn)股,提前加倉?!币患胰蘍FII負(fù)責(zé)人表示,對地產(chǎn)板塊的后續(xù)配置力度,還要結(jié)合宏觀政策和企業(yè)的具體基本面改善情況。
一名外資機(jī)構(gòu)地產(chǎn)行業(yè)分析師預(yù)計,下一階段,地產(chǎn)板塊的上行動力,將逐步由宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向微觀層面上市公司盈利預(yù)期的再修正方面。
“隨著政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整,部分城市的房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)。不過,也有一些城市的二手房掛牌量仍處高位,觀望氛圍較濃,樓市優(yōu)化政策的效果顯現(xiàn)仍需時間?!鄙鲜龇治鰩煴硎?,信心比黃金更重要,房地產(chǎn)市場預(yù)期尤其是購房者預(yù)期至關(guān)重要。
(唐燕飛何漪)