近日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

“從目前情況看，民營房企信用風(fēng)險是房地產(chǎn)市場問題的關(guān)鍵。由于風(fēng)險無法緩釋，金融機構(gòu)過度避險，使其資金來源難以保證，施工竣工均受到影響，進而影響市場銷售和資金回籠?！敝袊裆y行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬說。

緩解房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的資金流動性壓力較為迫切?！吧虡I(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是一種積極嘗試。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，通過保函方式為優(yōu)質(zhì)房企提供流動性支持，更加靈活地滿足房企日常資金使用需求，進而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)通知，優(yōu)質(zhì)房企可以憑借銀行出具的保函向住建部門請求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的相應(yīng)額度資金。為保證置換預(yù)售監(jiān)管資金“用好、管好”兩不誤，避免出現(xiàn)次生風(fēng)險，通知從多方面進行了嚴(yán)格規(guī)定。

首先，置換金額有額度。根據(jù)通知，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。與此同時，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。

其次，并非所有商業(yè)銀行都能開展相關(guān)業(yè)務(wù)。中國銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

此外，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。“商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款的授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展該項業(yè)務(wù)。”上述負(fù)責(zé)人說。

再次，房企用錢“不可任性”。通知明確提出，房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，該項業(yè)務(wù)有助于改善部分商業(yè)銀行此前的過度避險行為，推動商業(yè)銀行平穩(wěn)有序為房企發(fā)放貸款，滿足房企的合理資金需求，進而形成良性循環(huán)。若優(yōu)質(zhì)房企資金流動性問題得到緩解，將會形成示范效應(yīng)。

（郭子源）