證券時(shí)報(bào)記者 孫璐璐

7月底中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”，近一個(gè)月以來(lái)，從中央到地方，各方提速發(fā)力，為緩釋房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)集合各方資源與真金白銀，改善市場(chǎng)預(yù)期。

從近期各方釋放的政策信號(hào)看，房地產(chǎn)融資一攬子支持性政策漸次落地，為填補(bǔ)保交樓資金缺口提供“彈藥”。8月23日，首單全額擔(dān)保民營(yíng)房企債券落地，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司公告發(fā)行2022年第一期中期票據(jù)，本次發(fā)行規(guī)模為15億元，募集資金用于項(xiàng)目建設(shè)、購(gòu)回或償還境外美元債等。據(jù)了解，這是中債信用增進(jìn)公司按照市場(chǎng)化、法治化原則通過(guò)直接擔(dān)保方式增信的首單民營(yíng)房企債券。

另?yè)?jù)接近交易商協(xié)會(huì)人士向證券時(shí)報(bào)記者透露，多家民營(yíng)房企正在與中債信用增進(jìn)公司溝通，擬通過(guò)增信支持的方式發(fā)債融資，民營(yíng)房企債券融資渠道正逐漸恢復(fù)。

北京一銀行資深從業(yè)人士對(duì)記者表示，今年以來(lái)，民營(yíng)房企海外發(fā)債遇阻，進(jìn)一步加劇了到期債務(wù)的償付壓力，此時(shí)由信用增進(jìn)公司以全額擔(dān)保的方式推動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債，有利于改善民營(yíng)房企現(xiàn)金流，償還境外美元債，提振市場(chǎng)信心。而市場(chǎng)信心的改善，也利于“保交樓、穩(wěn)民生”工作的順利推進(jìn)。

深高投資創(chuàng)始合伙人兼首席投資官李凱對(duì)記者表示，擔(dān)保發(fā)債的方式有利于金融市場(chǎng)投資人逐步恢復(fù)對(duì)頭部民營(yíng)房企的信心，配合頭部民營(yíng)房企自身的信息披露、二級(jí)市場(chǎng)債券回購(gòu)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，會(huì)有助于切斷信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向頭部民營(yíng)房企蔓延的勢(shì)頭，而切斷信用風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈?zhǔn)堑禺a(chǎn)行業(yè)逐步穩(wěn)定并恢復(fù)融資造血功能的第一步。

除了著力暢通房企融資渠道，保障房地產(chǎn)合理融資需求外，如何填補(bǔ)在建地產(chǎn)項(xiàng)目資金缺口，推動(dòng)保交樓，更是近一個(gè)月來(lái)穩(wěn)地產(chǎn)政策的重中之重。住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)日前出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

記者了解到，政策性銀行專項(xiàng)借款規(guī)模預(yù)計(jì)逾千億，資金只能用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。至于此前市場(chǎng)熱議的中央層面主導(dǎo)的地產(chǎn)紓困基金傳聞，目前雖然尚無(wú)“官宣”，但類似的基金也在醞釀安排中，預(yù)計(jì)會(huì)有國(guó)有大行等商業(yè)銀行參與，重點(diǎn)聚焦部分地區(qū)。

在地方層面，專項(xiàng)紓困基金早有探索。鄭州于8月初出臺(tái)房地產(chǎn)紓困基金運(yùn)作方案，規(guī)模暫定為100億元，主要用于緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停按揭月供帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)。8月21日，據(jù)南寧市住建局消息，南寧市于近日籌劃設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，該基金聚焦于住房類房地產(chǎn)問(wèn)題項(xiàng)目，首期規(guī)模30億元，首筆出資已于8月18日完成繳付，后續(xù)資金將陸續(xù)到位，現(xiàn)已圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”開(kāi)展工作，對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研。

不過(guò)，上述銀行從業(yè)人士認(rèn)為，不論是政策性銀行專項(xiàng)借款還是有關(guān)基金，其規(guī)模大小不是重點(diǎn)，而是要看資金使用的效果。很多機(jī)構(gòu)對(duì)保交樓的資金缺口規(guī)模有過(guò)不同預(yù)測(cè)，但這些都是假設(shè)前提下的靜態(tài)估算，現(xiàn)實(shí)情況變化多端、擾動(dòng)因素復(fù)雜，如果問(wèn)題處理得當(dāng)、市場(chǎng)預(yù)期改善明顯，這些資金就可以發(fā)揮“四兩撥千斤”的效果。

除了已有的政策舉措外，更大規(guī)模、更有針對(duì)性的一攬子房地產(chǎn)紓困政策亦在市場(chǎng)期待中。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰預(yù)計(jì)，對(duì)于下一階段房地產(chǎn)融資形勢(shì)，可能存在一攬子支持性舉措，這主要是基于以下三方面判斷：一是為保質(zhì)保量完成“保交樓”任務(wù)，已有的各類紓困政策需要再加碼，用于改善“保交樓”資金缺口；二是在地產(chǎn)銷售恢復(fù)作為慢變量的情況下，在“保交樓”的同時(shí)需要妥善解決可能存在的房企債務(wù)繼續(xù)“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)；三是銷售端恢復(fù)是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的治本之策，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)需要資產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)銷售的“量?jī)r(jià)雙穩(wěn)”，預(yù)計(jì)穩(wěn)定樓市需求的政策放松具有持續(xù)性。

李凱還認(rèn)為，“保交樓”的主體并不應(yīng)僅僅是地方政府，更重要的是項(xiàng)目的實(shí)際承擔(dān)方——地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，如果只關(guān)注項(xiàng)目紓困，而不關(guān)注房企紓困，再優(yōu)質(zhì)的房企也會(huì)在市場(chǎng)信心低迷和需求萎縮中出險(xiǎn)。預(yù)期在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，保交樓和保企業(yè)會(huì)逐漸得到平衡；同時(shí)，在打破信用風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈、給頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企提供更多流動(dòng)性方面，預(yù)計(jì)會(huì)有更多有針對(duì)性的、更大規(guī)模的政策出臺(tái)。

（孫璐璐）