自5月20日央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）由4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%以來，已經(jīng)滿10日。

這是LPR改革以來5年期以上LPR降幅最大的一次，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。僅以此計(jì)算，對于存量房貸客戶而言，如以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息的還款方式計(jì)算，此次下調(diào)能為存量貸款客戶每年省下超3000元房貸。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著本月5年期以上LPR大幅調(diào)低，不僅增量購房者的房貸成本降低，對于少部分存量房貸還款人來說，亦可以享受到政策紅利，具有一定的減負(fù)效應(yīng)。總的來說，各地陸續(xù)出臺樓市支持政策，再配合房貸利率“因城施策”，預(yù)計(jì)將促進(jìn)釋放住房需求。

當(dāng)然，相較于存量房貸客戶，增量購房者能享受到的“政策福利”更多。除此次5年期以上LPR大幅調(diào)低外，央行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布消息稱，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。也就是說，與4月份相比，增量購房者最大降息幅度為35個(gè)基點(diǎn)，利率可低至4.25%。同樣以商貸額度300萬元、貸款30年、等額本息的還款方式計(jì)算，購房者每年能省約7500元。

360數(shù)字科技研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，5月20日至5月25日，在其監(jiān)測的42個(gè)城市中，已有17個(gè)城市最低可執(zhí)行“首套4.25%、二套5.05%”的房貸利率。其中，既包括之前房貸利率已達(dá)首套下限要求的蘇州、鄭州、濟(jì)南等地，也有5月15日之前首套利率尚在5%以上的城市，比如溫州、南京等地。不過，部分城市的銀行僅針對優(yōu)質(zhì)客戶或者合作樓盤執(zhí)行下限利率水平。

此外，至少有6城雖仍未執(zhí)行最低下限利率4.25%，但首套利率也已降至4.6%以下；至少24個(gè)城市的二套房貸利率最低可執(zhí)行5.05%。

中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對二三四線城市來說，近期針對房地產(chǎn)市場的“定向降息”，預(yù)計(jì)會在短期內(nèi)對樓市成交帶來一定提振效果，特別在一些已經(jīng)取消或放松限購、限貸、限售等措施的熱點(diǎn)城市。

記者梳理克而瑞地產(chǎn)研究提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近期已有部分城市二手房成交規(guī)模明顯放量增加。

具體來看，在5月2日至5月22日三周內(nèi)，成都、南京、蘇州、廈門、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市成交面積呈現(xiàn)出周環(huán)比增加態(tài)勢。

以南京為例，5月份前三周二手房成交面積依次為6.31萬平方米、13.92萬平方米、14.36萬平方米；杭州二手房成交面積依次為1.47萬平方米、6.03萬平方米、7.54萬平方米；蘇州二手房成交面積依次為3.79萬平方米、8.72萬平方米、9.44萬平方米。事實(shí)上，這三個(gè)城市近期亦因陸續(xù)出臺樓市支持政策而廣受各方關(guān)注。

葉銀丹表示，長期來看，無論是房貸利率下調(diào)還是限購、限售等政策調(diào)整，其效果均因城而異，即最終取決于城市發(fā)展?jié)摿?、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流入、收入增長等情況。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，新市民進(jìn)城落戶產(chǎn)生的城鎮(zhèn)化趨勢以及相應(yīng)的購房需求持續(xù)存在，因此，相關(guān)樓市支持政策釋放市場需求的效果相對較好。預(yù)計(jì)后續(xù)會有更多二三四線城市將首套房貸利率下調(diào)至4.25%。

“整體上看，后續(xù)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)的空間?！眹?yán)躍進(jìn)如是說。

（劉琪 杜雨萌）