來源：中信證券 作者：俞強(qiáng) 邱適
在“十四五”開局之年，租賃住房上升到了國家戰(zhàn)略層面，解決城市住房問題，尤其是大城市住房問題成為我國重點(diǎn)工作任務(wù)之一。如何采用適當(dāng)?shù)恼吲c金融工具，激發(fā)租賃住房市場潛力，指導(dǎo)租賃住房行業(yè)發(fā)展，成為行業(yè)重點(diǎn)思考的問題。
與此同時，隨著我國公募REITs市場正式揚(yáng)帆起航，制度支持的市場化創(chuàng)新為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新方案，租賃住房進(jìn)入了REITs視野內(nèi)并成為潛在的重要資產(chǎn)類別。公募REITs與租賃住房的化學(xué)反應(yīng)勢必將給市場化推動租賃住房行業(yè)發(fā)展帶來新氣象與新機(jī)會。
提供全流程閉環(huán)服務(wù)
公募REITs作為盤活存量資產(chǎn)的重要金融工具，可以為租賃住房投融資提供全流程閉環(huán)服務(wù)。公募REITs在租賃住房的“投”“融”“管”“退”方面均有具體指導(dǎo)作用。在前期供地建造方面，可以通過公募REITs募集資金，有效鼓勵促進(jìn)引導(dǎo)社會資金參與租賃住房改造、建設(shè)。在資產(chǎn)管理方面，實(shí)現(xiàn)引入公募REITs市場化運(yùn)營管理機(jī)制，可以推動激發(fā)租賃住房行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化運(yùn)營，改善租賃住房供需關(guān)系，提高租住服務(wù)質(zhì)量和效率。在資產(chǎn)退出方面，通過將成熟運(yùn)營的物業(yè)以REITs平臺退出變現(xiàn)，完成資金回流用以下一階段租賃住房的改造建設(shè)。
公募REITs與中國租賃住房具有較良好的契合度。鑒于中國在土地供給便捷、創(chuàng)新能力強(qiáng)、資本市場活躍度高等方面的顯著優(yōu)勢，在中國以前端政策引導(dǎo)降低成本+后端REITs市場退出的模式，可以打造出一個有生命力的租賃住房發(fā)展生態(tài)圈。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，截至2020年末，我國租賃人口達(dá)到2.2億人，租賃住房市場交易規(guī)模已超過1.5萬億元。到2030年，預(yù)計租賃人口將超3億人，租賃市場交易規(guī)模將超過4.6萬億元。
配套政策保駕護(hù)航
由于我國大城市住房租售比普遍偏低，租賃住房REITs的收益率問題一直備受重視。租賃住房行業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵在于底層資產(chǎn)的獲取和回報率，目前市場上的租賃住房資產(chǎn)按照土地性質(zhì)不同，主要分為專用租賃土地類資產(chǎn)、普通住宅土地類資產(chǎn)、集體建設(shè)用地建設(shè)類資產(chǎn)、工商用地存量改造類資產(chǎn)和公租房等公益性租賃住房幾大類。
不同底層資產(chǎn)由于土地性質(zhì)、來源、背景、成本、經(jīng)營質(zhì)量等情況不一，表現(xiàn)出不同的經(jīng)營情況。例如住宅土地出讓成本較高，整體建造和出售價格較高，但租金價格較低，導(dǎo)致整體租金收益率較低，長期持有回報率較低，缺乏市場動力。而公益性租賃住房由于租金限價，收益率也相對較低。為了有效保障REITs產(chǎn)品收益，實(shí)現(xiàn)租賃住房資產(chǎn)市場化盤活，租賃住房REITs市場仍然需要監(jiān)管政策予以助力引導(dǎo)。
一是納入成本較低的資產(chǎn)類別，提升REITs產(chǎn)品收益率。較低成本資產(chǎn)類別主要包括以劃撥地建造的保障房，以租賃專項(xiàng)用地、集體建設(shè)用地建造的長租房，閑置工業(yè)等其他用地改建的長租房。限價競自持資產(chǎn)中自持部分建造的長租房也可以考慮納入上述范疇。
鼓勵存量資產(chǎn)通過改造后用于長租，是宏觀政策鼓勵的方向，且該類資產(chǎn)的租金回報率相對可能較為符合租賃住房REITs的要求。但截至目前，全國各地關(guān)于改建為租賃住房的實(shí)施細(xì)則尚不統(tǒng)一，操作流程尚未明晰，可能為未來部分存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換造成一定困擾。
租賃專項(xiàng)用地方面，政府對于該類資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營門檻要求較高，一般允許國有企業(yè)參與，該類資產(chǎn)從用地性質(zhì)、資產(chǎn)特性和回報比等方面來看均最符合住房租賃REITs底層資產(chǎn)的要求，建議重點(diǎn)鼓勵。
而集體用地類資產(chǎn)，租賃住房經(jīng)過一定時間的培育后收益率能有所上升至5%以上，例如北京某集體租賃住房項(xiàng)目預(yù)計未來3年的資產(chǎn)回報率分別為5.1%、6.0%和6.3%。但考慮到該類項(xiàng)目一般為開發(fā)商和村集體的合資項(xiàng)目，因此村集體的配合意愿以及資產(chǎn)的培育可能成為該類資產(chǎn)推進(jìn)住房租賃REITs的障礙。
建議監(jiān)管針對上述各類用地，分情況出臺對應(yīng)政策，精細(xì)化擴(kuò)充租賃住房供給。
二是提高REITs收益率，優(yōu)化配套政策?？紤]到租賃住房資產(chǎn)富有一定的公益屬性，對于解決城市住房問題意義深遠(yuǎn)，因此建議可考慮對出于公益性考慮限制租金單價的租賃住房資產(chǎn)提供一定支持。一方面，如前文所述，前端各類存量用地及新增用地獲取上，建議出臺政策降低拿地成本及開發(fā)建設(shè)支出。另一方面，后端現(xiàn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)金流來源中政府補(bǔ)貼占比不能較高，項(xiàng)目公司杠桿資金比例也有嚴(yán)格限制，如后續(xù)租賃住房納入公募REITs，建議根據(jù)租賃住房市場獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，適當(dāng)進(jìn)行政策調(diào)整及適配，提升收益率，真正盤活租賃住房市場。
三是簡化租賃住房公募REITs交易。國有企業(yè)租賃住房資產(chǎn)發(fā)行公募REITs涉及國資備案及進(jìn)場交易的安排，同時存在發(fā)行REITs前被摘牌的風(fēng)險。伴隨公募REITs的市場詢價機(jī)制，建議簡化國資轉(zhuǎn)讓流程，避免REITs發(fā)行風(fēng)險。同時，租賃住房部分用地可能涉及劃撥地，按目前監(jiān)管政策，在涉及土地使用權(quán)的項(xiàng)目中，無論是直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，還是通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，發(fā)改委都需要相關(guān)主管部門或自然資源部門出具文件，認(rèn)可上述轉(zhuǎn)讓的合規(guī)性。建議出臺統(tǒng)一政策，優(yōu)化租賃住房發(fā)行REITs審批流程，提升效率。
（俞強(qiáng) 邱適）
